تخلیه اماکن استیجاری و تحویل آن به موجر، یکی از مهم‌ترین موضوعات در روابط موجر و مستاجر است. در این باره علاوه بر قانون مدنی، دو بار و در سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ قانون روابط موجر و مستأجر به تصویب مجلس رسیده است. در دومین قانون که قانون اول را هم نسخ کرده است، دو حالت برای تخلیه مورد اجاره در نظر گرفته شده است؛ یکی با دادخواست تخلیه و طی شدن آیین دادرسی مدنی و گرفتن حکم تخلیه و سپس اجرائیه آن است. و دیگری گرفتن دستور تخلیه است که پس از پایان مدت اجاره توسط مقام فضایی و بدون تشریفات دادرسی صادر و اجرا می‌شود. یکی از تفاوت‌های این دو در آن است که در دستور تخلیه، تشریفات قانونی خیلی کمتر و سرعت اجرای آن خیلی بیشتر از حکم تخلیه است. این قانون جدید در اینجا از موجر حمایت بیشتری کرده است تا مالکان اماکن برای اجاره دادن املاک خود نگران تخلیه مستأجر نباشند.
ماهیت حکم تخلیه و دستور تخلیه و تفاوت‌های آنها را در این مطلب بخوانید؛ اما قانون روابط موجر و مستأجر تخصصی است و بهتر است مشکلات حقوقی خودتان را از طریق بنیاد وکلا که متشکل از چند هزار وکیل و متخصص حقوقی و حرفه‌ای از سراسر کشور هست حل‌وفصل کنید.
تخلیه اماکن استیجاری در قانون روابط موجر و مستأجر
منظور از قانون روابط موجر و مستأجر همان قانون تصویبی سال ۱۳۷۶ است که از نظر حقوقی تفاوت‌های مهمی با قانون قبلی دارد که اینجا جای بحث درباره آن نیست؛ اما به طور کلی، قانون سال ۱۳۵۶ الزامات قانونی داشت و به اصطلاح قانون آمره بود و توافق برخلاف آن باعث باطل شدن قرارداد اجاره می‌گردید. همچنین بیشتر جانب مستأجر را داشت و موجر با انقضای مدت اجاره مگر در موارد استثنایی نمی‌توانست درخواست دستور تخلیه کند، بلکه به تقدیم دادخواست و رسیدگی در دادگاه تا اخذ حکم تخلیه نیاز بود. در مقابل، قانون ۱۳۷۶ جانب موجر را بیشتر گرفته است و وی پس از پایان مدت اجاره بر اساس شرایطی می‌تواند دستور تخلیه را بدون طی مراحل دادرسی بگیرد. البته این قانون آمره نیست و در صورت اختلاف میان موجر و مستأجر، حل آن علاوه بر همین قانون و توافقات دو طرف، تابع قانون مدنی و احکام قرارداد اجاره در آن است.
در ادامه مطلب، شرایط دستور تخلیه و حکم تخلیه مطابق قانون ۱۳۷۶ ذکر می‌شود تا علاوه بر ماهیت این دو، با تفاوت‌های آنها نیز آشنا شوید. برای حل مشکل تخلیه مستأجر خود، در اماکن استیجاری مسکونی یا تجاری و اداری، مشاوره حقوقی تلفنی بنیاد وکلا و مشورت با وکیل اجاره را از دست ندهید.
دستور تخلیه در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶
دستور تخلیه مستأجر طبق قانون روابط موجر و مستاجر ظرف یک هفته انجام می‌شود؛ اما برای آن شرایطی وجود دارد که در این قانون و آیین‌نامه اجرایی آن آمده است. یک شرط بدیهی آن است که دستور تخلیه برای قراردادهایی عملی می‌شود که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون بسته شده یا تمدید گردیده‌اند.
● شرایط دستور تخلیه اماکن استیجاری
از آن شرط عطف به سبق نشدن قانون بگذریم، به شروطی می‌رسیم که در این قانون برای شکل و ساختار قرارداد اجاره و نیز شیوه عملیاتی شدن دستور تخلیه ذکر شده است:
۱. در قرارداد اجاره، مدت اجاره قید شده باشد.
۲. علاوه بر موجر و مستأجر، دو نفر شاهد مورد اعتماد طرفین آن قرارداد را امضا کرده باشند.
۳. قرارداد در دو نسخه تنظیم گردد.
۴. مدت قرارداد اجاره پایان یافته باشد.
۵. در قرارداد اجاره اماکن تجاری قید شود با سرقفلی یا بدون سرقفلی است.
۶. موجر یا قائم‌مقام قانونی وی درخواست دستور تخلیه بکند.
تنظیم یا امضای قرارداد اجاره و همه قراردادهای خودتان را پس از مشاوره آنلاین با وکیل قراردادهای بنیاد وکلا انجام دهید تا از مشکلات حقوقی بعدی جلوگیری کنید یا حل‌وفصل آن را آسان و سریع بگردانید.
● صدور و اجرای دستور تخلیه برای اجاره با سند عادی
شبوه گرفتن دستور تخلیه و اجرای آن بر اساس سند اجاره که رسمی یا عادی باشد متفاوت است. دستور تخلیه برای اجاره‌نامه با اسناد عادی، مانند مبایعه‌نامه مشاور املاک، با دادخواست موجر و از طریق مراجع قضایی و دستور مقام قضایی صورت می‌گیرد.
در این حالت، موجر دادخواست خود را با ابطال تمبر دعاوی غیر مالی، به دادگاه یا رییس حوزه قضایی تقدیم می‌کند. به این دادخواست بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی می‌شود و فقط احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر و بررسی شرایط قانونی دستور تخلیه، کافی است. پس از آن طرف یک هفته پس از دادخواست موجر، دستور تخلیه ملک استیجاری صادر می‌شود. این دستور قضایی به صدور اجراییه نیاز ندارد و توسط مأمور، ظرف ۲۴ ساعت به مستأجر ابلاغ و اجرا می‌شود.
اگر مستأجر در محل حضور نداشته باشد، دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که قادر به درک اهمیت موضوع باشد ابلاغ می‌شود. و چنانچه این افراد هم در محل ملک استیجاری حضور نداشته باشند یا از دادن رسید به مامور خودداری کنند، مأمور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به محل الصاق می‌کند.
مستأجر پس از این ابلاغ، سه روز فرصت دارد محل را تخلیه کند و به موجر یا نماینده قانونی وی یا دفتر دادگاه تحویل دهد. در غیر این صورت، تخلیه در روز و ساعت معین توسط مأمور اجرا، انجام می‌گردد.
● صدور و اجرای دستور تخلیه برای اجاره با سند رسمی
دستور تخلیه برای سند رسمی اجاره از طریق دوایر اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور عمل می‌شود. در این حالت، درخواست صدور اجراییه از طریق دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره انجام می‌پذیرد. سردفتر پس از احراز هویت و بررسی شرایط قانونی برای دستور تخلیه، طرف ۲۴ ساعت اوراق اجراییه را در سه نسخه تنظیم و پس از تشریفات ثبتی، به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت محل ارسال می‌کند. دایره اجرای ثبت نیز پس از وصول اوراق اجراییه، طرف ۲۴ ساعت دستور ابلاغ و تخلیه را صادر می‌کند تا مأمور اجرا اقدام کند. مأمور نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت دستور تخلیه را به مستأجر ابلاغ و آن را اجرا کند. در اینجا همان شرایط اجرا که در سند عادی گفته شد جاری است و مأمور طبق آن عمل می‌کند.
● درخواست مهلت توسط مستأجر
درباره دستور تخلیه چه با سند عادی و چه با سند رسمی، مستأجر فقط در حوادث غیرمترقبه می‌تواند درخواست مهلت کند. بنا بر آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر، اگر مستأجر به دلیل حوادث غیر مترقبه قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و درخواست مهلت کند، استمهال او از طریق مأمور اجرا به مقام قضایی دستوردهنده گزارش می‌شود و آن مقام قضایی برای یک نوبت و برای حداکثر یک ماه می‌تواند مهلت دهد.
حکم تخلیه در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶
در مواردی که شرایط دستور تخلیه وجود ندارد، برای صدور حکم تخلیه اقدام می‌شود؛ مانند زمانی که قرارداد اجاره قبل از پایان مدت اجاره فسخ می‌گردد. در گرفتن حکم تخلیه، علاوه بر دادخواست موجر، آیین دادرسی دادگاه مدنی نیز درباره آن رعایت می‌شود و معلوم است بیشتر از دستور تخلیه زمان می‌برد. همچنین حکم تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی است که زمان به نتیجه رسیدن آن را طولانی‌تر هم می‌کند.
نکته پایانی اینکه در دستور تخلیه یا حکم تخلیه، دو موضوع مهم سرقفلی و ادعای خسارت توسط مستأجر از سوی موجر یا رد آن از طرف مستأجر، وجود دارد که در قانون پیش‌بینی شده است. همچنین در صورت فوت هر کدام از موجر یا مستأجر، ورثه یا نمایندگان قانونی آنها می‌توانند برای دستور تخلیه اقدام کنند.
ارسال نظر